Проведение торгов признано законным

Истец Д. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества, заключенного в апреле 2017 года между ЧСИ и Банком просила также применить последствия недействительности сделки, отменить свидетельство о госрегистрации права собственности на нежилое помещение с земельным участком в мкр.Нур-Алатау, выданное на имя  Банка.    

Иск мотивирован изменениями в Законе РК "Об ипотеке недвижимого имущества" от 2021 г., согласно которым право Банка и аффилированных  с ним лиц на участие  в торгах  по продаже заложенного имуществаограничено и при продаже залогового имущества единственным  участником  электронных  торгов  выступал сам Банк, которому  в последующем и продано недвижимое  имущество по оспариваемой сделке.

Решением Бостандыкского  районного  суда г.Алматы от 11 апреля 2023 года в удовлетворении иска отказано.  

Обстоятельства  по делу
Соглашением о предоставлении  кредитной  линии  от 17 июня 2011 г.  и договора  банковского займа от 29  июля  2011 года  в рамках  программы  рефинансирования  был  выдан  заем  компании  ТОО «Н»   в размере 43 149 570  тенге на  84 месяца. Гарантами  по займу  выступили  ТОО «И», сама истец и её супруг.

В июне 2011 года между Банком и истцом заключен  ипотечный  договор, по которому предоставлен залог в виденежилых  помещений с земельным  участком в с.Алатау Карасайского  района,  принадлежащие залогодателю  на основании договора  купли-продажи   земельного участка. Также  в залог передан  жилой  дом, принадлежащий истцу в мкр. Акбулак.

Согласно договору  займа от 29  июля  2011 года  между  Банком  и  ТОО «Н»  последнему  выдан  заем  в размере  58 850 430 тенге на  60 месяцев.В качестве залога (перезалога) по договору займа предоставлено вышеназванное   недвижимое  имущество  и жилой  дом.

В связи с неисполнением  ответчиком  обязательств по погашению  займа  Банком  были  инициирован  иск  о взыскании суммы  долга.

Решением районного суда №2 Алмалинского района г.Алматы от 2 декабря 2014 года  с  ТОО «Н», ТОО «И», истца и её супруга в пользу  Банка взыскана задолженность по договорам займа в сумме 118 149 373 тенге, расходы по госпошлине в 3 544 481 тенге.

Определением районного суда от 31 октября 2016 года изменен способ и порядок исполнения решения суда обращением взыскания на нежилое помещение с земельным участком в с.Алатау (ныне мкр. «Нур-Алатау»), принадлежащие истцу.

Согласно итогам электронного аукциона от 18 апреля 2017 года Банк  признан победителем торгов по реализации спорной недвижимости, далее между ЧСИ и Банком заключен договор купли-продажи залоговой недвижимости.

Действия  ЧСИ по торгам по реализации залогового  имущества  истцом   обжалованы в 2019 и 2022 годах.

Жалобы истца на действия ЧСИ о проведении торгов возвращены из-за нарушений процессуального срока обжалования.  Истец обратился  с настоящим  иском, обосновывая  отмену договора купли-продажи арестованного имущества изменениями в законодательстве от 31 декабря 2021 года.

Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного управления, совершенствования залоговой политики банков второго уровня, регулирования оценочной деятельности и исполнительного производства» от 31 декабря 2021 года внесены изменения в Закон РК "Об ипотеке недвижимого имущества", ограничившие право банка в торгах по реализации залогового имущества. Действие Закона в этой части   распространяется на правоотношения по ранее заключенным договорам.

Выводы  суда
Вышеуказанная норма Закона запрещала бы Банку участвовать в торгах, если бы торги проводились после введения вышеуказанных изменений. Торги по реализации залогового  имущества состоялись  18 апреля 2017 года - более чем за три года до внесения изменений. Соответственно, суд  первой  инстанции учел, что на момент торгов участие Банка законом не было запрещено.

Судебная  коллегия  соглашается   с данными выводами  суда  первой  инстанции, т.к. торги по реализации залогового имущества и оспариваемый договор  купли-продажи имущества в установленном  законом  порядке   не  отменены  и не признаны  недействительными и соответственно, имеют  юридическую  силу. Право  собственности  Банка  зарегистрировано  в установленном законом  порядке и также  не отменено. 

Закон № 100-VII ЗРК от 31 декабря 2021 годараспространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, но не  предусматривает  отмену  ранее  состоявшихся  торгов и заключенных  на их  основании  договоров по купле-продаже  залогового   имущества. Оспаривание  таких   торгов  и договоров  купли-продажи  подлежит   в судебном  порядке  в соответствии   с   гражданским  процессуальным  законодательством.

Постановление суда вступило в законную силу.